最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是最高人民的司法解释，经最高人民审判委员会第1469次会议研究通过，于2009年9月1日正式施行。该司法解释适用于城镇房屋租赁合同纠纷案件，主要内容包括合同无效、合同解除、装饰装修、转租、优先购买权等方面的问题。在合同无效方面，该司法解释规定了未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的除外。在合同解除方面，该司法解释规定了租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、权属有争议、违反法律强制性规定等情形下，导致租赁房屋无法使用，承租人可以解除合同。在装饰装修方面，该司法解释规定了承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物由出租人利用的折价归出租人所有。在转租方面，该司法解释规定了承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的约定无效。在优先购买权方面，该司法解释规定了出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。此外，该司法解释还规定了租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时，次承租人可以代为支付租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。同时，对于承租人拖欠租金的情况，出租人可以解除合同并请求支付欠付的租金和违约金。如果租赁房屋在出租前已设立抵押权或被人民依法查封，则房屋受让人或第三人可以主张优先购买权。最后，该司法解释还规定了出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务时应当在合理期限内通知承租人的要求以及出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时应当在拍卖5日前通知承租人的义务等内容。